LE DISPOSITIF PINEL : MODE D’EMPLOI

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif et profiter d’avantages fiscaux favorables ? L’achat d’un bien neuf vous permet de profiter du dispositif Pinel. Entré en vigueur depuis le 1^er septembre 2014, ce dispositif en faveur de l’investissement locatif dans le neuf est une des mesures phares du plan de relance du logement.

Décryptons ce nouveau dispositif …

Le dispositif Pinel : à quoi donne-t-il droit ?

3 formules pour un investissement sur-mesure

Dans le cadre de la loi Pinel, les propriétaires d’un logement neuf qui s’engagent à le mettre en location bénéficient d’avantages fiscaux proportionnels à la durée de la mise en location de ce dernier.

Durée de location	Réduction d’impôt*	Réduction d’impôt totale maximum	Réduction d’impôt annuelle maximum
6 ans	12%	36 000 €	6 000 €
9 ans	18%	54 000 €	6 000 €
12 ans	21%	63 000 €	6 000 € pendant 6 ans puis 3 000€/an

* Le plafond d’investissement retenu est de 300 000 € (5 500€ du m²) et limité à 2 appartements par an. 

Les avantages du revenu locatif dit « express »

La possibilité de mettre son bien en location pour une période de seulement 6 ans a été introduite par la loi Pinel. Cette formule peut s’avérer intéressante selon votre situation :

• Vous êtes locataire, vous voulez devenir propriétaire mais ne souhaitez pas acheter dans la ville dans laquelle vous travaillez actuellement. Votre projet est, dans quelques années, de changer de lieu de résidence. La loi Pinel vous offre la possibilité d’investir sur une courte durée et de vous constituer un apport pour votre futur logement, tout en profitant des avantages fiscaux.
• La date de votre retraite se rapproche. Vous désirez investir mais votre fiscalité se réduisant dans quelques années, vous ne voyez pas l’intérêt d’un investissement locatif sur le long terme. Vous préférez pouvoir disposer du logement et ainsi financer en douceur votre future résidence secondaire. Une durée de location de 6 ans s’avère donc être une bonne solution !

La possibilité de louer à ses proches

Autre nouveauté introduite par le dispositif Pinel : la possibilité de louer aux membres de sa famille, qu’ils soient ascendants ou descendants.

Vous pouvez donc acheter un bien proche des universités et le louer à votre enfant le temps de ses études. Cela vous permet ainsi d’économiser le montant des loyers supplémentaires durant cette période.

À noter : Le membre de la famille à qui le bien est loué, ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal. Son revenu ne peut pas dépasser le plafond de ressources applicables aux locataires.

À quelles conditions ? Carte d’identité du Dispositif Pinel

L’obligation de location

Pour bénéficier du dispositif Pinel, le propriétaire doit, dans les 12 mois après l’achèvement des travaux ou après l’acquisition (si celle-ci est postérieure), trouver un locataire pour son bien. Ce bien doit être loué nu (non meublé) à titre de résidence principale. La période minimum d’engagement de location est de 6 ans.

Les biens concernés

La loi Pinel concerne les logements neufs ou en VEFA (Vente en l’Etat de Futur Achèvement) répondant aux dernières normes environnementales en vigueur (RT 2012), acquis entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.

Les zones éligibles

Le dispositif Pinel a élargi le zonage qui était pris en compte par loi Duflot.
Sont éligibles les zones A Bis, A, B1. Certaines villes des zones B2 peuvent être éligibles sur décision préfectorale. Depuis le 1^er janvier 2017, certaines communes de la zone C peuvent être éligibles si elles se caractérisent par des besoins particuliers en logement locatif et sous réserve de la délivrance d’un agrément du préfet de région après avis du Comité régional de l’habitat.

source : http://www.logement.gouv.fr/les-zonages-des-politiques-du-logement

Attention, le zonage Pinel n’est pas identique au zonage A/B/C car seules certaines communes de la zone B2 et de la zone C sont éligibles.

L’application de loyers plafonnés

Les loyers appliqués aux logements éligibles au dispositif Pinel sont plafonnés, ils sont généralement inférieurs de 20% au prix du marché. Cela permet ainsi de trouver des locataires plus facilement.

Plafonds loi PINEL des loyers mensuels au m²* pour les baux conclus ou renouvelés en 2017 :

Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2
16,83 €	12,50 €	10,07 €	8,75 €

* Plafonds révisés tous les 1^er janvier de chaque année

Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement. Pour obtenir le loyer maximum, il faut appliquer un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/surface du logement.
Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la 2^ème décimale la plus proche et ne peut dépasser 1,2.

Exemple pour le loyer, en 2015, d’un appartement de 50 m² situé en zone B1 :

10,07 x (0,7 + 19/50) = 10,87 € au m² soit un loyer maximum de 543 € (50 m² x 10,86 €/m²)

Les conditions de ressources des locataires

Les ressources annuelles du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond, en fonction de leur situation.

Les ressources à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence de l’année N-2 par rapport à l’année de signature du bail.

Les plafonds de Ressources des locataires pour les baux conclus ou renouvelés en 2017 :

	Zone A Bis	Zone A	Zone B1	Zone B2
Personne seule	37 126 €	37 126 €	30 260 €	27 234 €
Couple	55 486 €	55 486 €	40 410 €	36 368 €
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge	72 737 €	66 699 €	48 596 €	43 737 €
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge	86 843 €	79 893 €	58 666 €	52 800 €
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge	103 326 €	94579 €	69014 €	62113 €
Personne seule ou couple + 4 enfants à charge	116268 €	106 431 €	77 778 €	70 000 €
Majoration pour personne à charge complémentaire	+ 12 954 €	+ 11 859 €	+ 8 677 €	+ 7 808 €